Por muito tempo, alugar um imóvel foi um gesto quase silencioso na vida fiscal do brasileiro. Um contrato, às vezes nem registrado em cartório; o recolhimento mensal do Imposto de Renda pelo Carnê-Leão; e pouco mais que isso. A Reforma Tributária, no entanto, redesenha essa paisagem com traços novos e um deles é a exigência, para determinados locadores, de emitir nota fiscal a cada aluguel recebido.
O que mudou, em essência
A Emenda Constitucional nº 132/2023 inaugurou o novo sistema de tributação sobre o consumo no Brasil, substituindo tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por um IVA dual: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). A Lei Complementar nº 214/2025 veio regulamentar esse novo sistema e, pela primeira vez, trouxe a locação de imóveis para dentro do campo de incidência desses tributos.
Como a operação passa a ser tributada, ela também passa a precisar de um documento fiscal que a comprove. Esse documento é a NFS-e nacional — a Nota Fiscal de Serviço Eletrônica —, cuja emissão para operações de locação foi detalhada pela Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025.
Quem, de fato, precisa emitir a nota fiscal
Aqui está o ponto que mais gera dúvida e o mais tranquilizador para a maioria dos proprietários.
a) Pessoas jurídicas que alugam imóveis — empresas, holdings patrimoniais, imobiliárias — já nascem sujeitas à nova regra, conforme o art. 252 da LC 214/2025. Para elas, a locação passa a integrar o regime normal do IBS e da CBS, com emissão de NFS-e a cada recebimento.
b) Pessoas físicas, por sua vez, só se tornam contribuintes — e, portanto, só precisam emitir nota fiscal — quando reúnem, simultaneamente, dois critérios previstos no art. 251 da LC 214/2025:
b.1) ter auferido, no ano-calendário anterior, receita bruta superior a R$ 240.000,00 com locações; e
b.2) possuir mais de três imóveis distintos alugados.
Os dois requisitos são cumulativos. Um proprietário com cinco imóveis, mas receita de R$ 200 mil, não se enquadra. Outro que recebe R$ 250 mil de um único imóvel, tampouco. A lei busca alcançar apenas quem exerce a locação como atividade econômica habitual, não o proprietário que aluga um ou dois imóveis como simples complemento de renda.
b.3) Há ainda uma segunda porta de entrada: se, no próprio ano corrente, a receita ultrapassar R$ 288.000,00 (20% acima do piso de R$ 240 mil), a pessoa física já se torna contribuinte naquele mesmo ano, independentemente do número de imóveis.
E quem fica de fora?
Quem mantém receita anual abaixo de R$ 240 mil, ou aluga até três imóveis, continua na simplicidade de sempre: apenas o CPF, o Carnê-Leão e a declaração anual do Imposto de Renda. Não há necessidade de CNPJ, nem de emissão de nota fiscal.
Vale um esclarecimento importante: quando a pessoa física se enquadra nos critérios acima, a exigência de um CNPJ tem caráter estritamente cadastral. Ela não transforma o proprietário em empresário, nem altera sua condição de contribuinte pessoa física perante o Imposto de Renda. É apenas um identificador que permite à plataforma nacional de notas fiscais processar corretamente o IBS e a CBS.
Os prazos dessa transição
A mudança não chega de uma só vez. O ano de 2026 funciona como etapa preparatória: contribuintes já enquadrados devem emitir nota fiscal ou documento equivalente, com os campos de CBS e IBS preenchidos, embora o recolhimento efetivo desses tributos só comece em 2027. A obrigatoriedade de inscrição no CNPJ para pessoas físicas contribuintes foi fixada para 1º de janeiro de 2027.
Um detalhe para quem é obrigado a emitir a Nota Fiscal.
Nem tudo é apenas nova obrigação. O § 7º do art. 252 da LC 214/2025 assegura ao locador pessoa física enquadrado como contribuinte o direito ao crédito de IBS e CBS sobre gastos vinculados ao imóvel locado — materiais de construção, reforma, ampliação e manutenção. Por isso, vale o cuidado, desde já, de guardar com organização as notas fiscais dessas despesas: elas podem se tornar crédito tributário no futuro.
Em resumo
A Reforma Tributária não alcança, de forma indistinta, todo proprietário que aluga um imóvel. Ela mira quem faz da locação uma atividade econômica de escala relevante — pessoas jurídicas, sempre, e pessoas físicas que ultrapassem, ao mesmo tempo, os limites de receita e de quantidade de imóveis. Para os demais, a vida fiscal segue como sempre foi: simples, sob o CPF, sem nota fiscal a emitir.
Este texto tem caráter informativo e reflete o entendimento da legislação vigente até a data de publicação (03/08/2026).
Como o tema ainda está em fase de regulamentação, recomenda-se acompanhar as atualizações da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, e consultar um contador ou advogado tributarista para orientação sobre o seu caso específico.
